É possível vender um imóvel antes de terminar o inventário?
Resposta direta: sim, um imóvel da herança pode ser vendido antes da conclusão do inventário, mas a venda precisa seguir uma forma juridicamente adequada. No inventário judicial, o inventariante pode solicitar autorização ao juiz. No inventário extrajudicial, as regras atuais do Conselho Nacional de Justiça permitem a alienação em determinadas condições.
Outra possibilidade é a cessão de direitos hereditários por escritura pública. Nesse caso, porém, o herdeiro normalmente transfere seu quinhão na herança, e não vende sozinho um imóvel específico como se já fosse seu proprietário exclusivo.
Assinar um contrato particular sem analisar o inventário, os demais herdeiros e a matrícula do imóvel pode gerar dificuldades para o comprador registrar a propriedade.
Por que o herdeiro não pode simplesmente vender o imóvel?
Com o falecimento, a herança é transmitida aos sucessores como um conjunto unitário. Até a partilha, os bens permanecem indivisíveis e sujeitos às regras do condomínio.
Isso significa que um herdeiro com direito a uma porcentagem da herança não é, necessariamente, proprietário exclusivo da mesma porcentagem de cada imóvel.
A partilha poderá atribuir:
- o imóvel inteiro a um herdeiro;
- frações do imóvel a vários herdeiros;
- o bem a um sucessor com compensação aos demais;
- o valor da venda aos herdeiros;
- outro bem em substituição no quinhão.
O Código Civil estabelece que é ineficaz a disposição feita por um herdeiro sobre um bem específico da herança, enquanto pendente a indivisibilidade, sem prévia autorização do juízo da sucessão.
Quais são as formas de vender antes do fim do inventário?
Resumo das alternativas
| Alternativa | O que é necessário |
|---|---|
| Venda no inventário judicial | Pedido do inventariante, manifestação dos interessados e autorização do juiz |
| Venda no inventário extrajudicial | Escritura pública de autorização e cumprimento dos requisitos do CNJ |
| Cessão de direitos hereditários | Escritura pública e observância do direito de preferência dos coerdeiros |
| Venda depois da partilha | Conclusão do inventário e registro do imóvel em nome de quem venderá |
Essas alternativas não são equivalentes. A escolha depende da finalidade da venda, do consenso entre os herdeiros, das despesas existentes e da situação registral do imóvel.
Como vender o imóvel durante o inventário judicial?
O artigo 619 do Código de Processo Civil permite que o inventariante aliene bens do espólio, desde que os interessados sejam ouvidos e exista autorização judicial.
O pedido deve explicar por que a venda é necessária ou conveniente. Entre os motivos que podem ser apresentados estão:
- pagamento do ITCD;
- quitação de dívidas do espólio;
- custeio do próprio inventário;
- pagamento de despesas de conservação;
- risco de deterioração ou desvalorização;
- impossibilidade de divisão adequada;
- existência de proposta vantajosa;
- interesse dos herdeiros na divisão do dinheiro.
O juiz poderá analisar o valor do imóvel, a proposta de compra, a concordância ou oposição dos herdeiros, as dívidas e os efeitos da venda sobre a partilha.
A autorização não é automática. Poderão ser exigidos avaliação, documentos atualizados, manifestação do Ministério Público ou outras providências, especialmente quando houver menor, incapaz ou conflito entre os interessados.
E se um dos herdeiros não concordar com a venda?
A discordância precisa ser apresentada e fundamentada.
O herdeiro pode questionar, por exemplo:
- o valor oferecido;
- a necessidade da venda;
- a forma de pagamento;
- a destinação do dinheiro;
- a ausência de avaliação;
- a existência de proposta melhor;
- a possibilidade de ficar com o imóvel;
- o prejuízo ao seu quinhão.
No inventário judicial, o juiz ouvirá os envolvidos e decidirá considerando as provas e os interesses do espólio. A oposição de um herdeiro não significa, necessariamente, que nenhuma venda poderá ocorrer.
Também pode ser discutida a adjudicação do imóvel a um ou mais herdeiros, com pagamento da diferença aos demais.
É possível vender durante o inventário em cartório?
Sim, em determinadas condições.
A Resolução nº 571/2024 do Conselho Nacional de Justiça incluiu o artigo 11-A na regulamentação do inventário extrajudicial. A norma permite que o inventariante seja autorizado, por escritura pública, a vender bens móveis e imóveis do espólio sem autorização judicial.
Entre os requisitos previstos estão:
- discriminação das despesas do inventário;
- vinculação de parte ou de todo o preço ao pagamento dessas despesas;
- inexistência de indisponibilidade sobre bens dos herdeiros ou do sobrevivente;
- apresentação das guias dos impostos de transmissão e de seus valores;
- indicação dos emolumentos estimados;
- identificação das serventias que forneceram os orçamentos;
- prestação de garantia pelo inventariante sobre a destinação do dinheiro.
As despesas podem compreender ITCD, honorários, emolumentos notariais e registrais e outros tributos ou custos relacionados à escritura de inventário.
O prazo para pagamento das despesas discriminadas não pode ser superior a um ano contado da venda, embora possa ser fixado prazo menor.
O dinheiro da venda pode ser dividido imediatamente?
Nem sempre.
Quando a venda ocorre para custear o inventário extrajudicial conforme o artigo 11-A, o preço fica vinculado às despesas discriminadas na escritura. O inventariante deve cumprir a destinação declarada e prestar a garantia exigida.
No inventário judicial, a decisão poderá determinar:
- depósito em conta vinculada ao processo;
- pagamento de dívidas específicas;
- recolhimento de tributos;
- reserva de valores;
- posterior inclusão do produto da venda na partilha.
O dinheiro obtido não deve ser distribuído informalmente sem verificar dívidas, impostos, meação e quinhões hereditários.
O imóvel vendido continua aparecendo no inventário?
Nas vendas extrajudiciais disciplinadas pelo CNJ, o imóvel alienado deverá ser relacionado no acervo para cálculo dos emolumentos, dos quinhões e do imposto causa mortis.
Entretanto, como foi vendido antes, não será partilhado como imóvel. A escritura de inventário deverá registrar a alienação prévia e tratar adequadamente o valor resultante.
No inventário judicial, a venda e a destinação do produto serão registradas nos autos e consideradas na prestação de contas e na partilha.
O que é cessão de direitos hereditários?
A cessão de direitos hereditários ocorre quando o herdeiro transfere, de forma onerosa ou gratuita, os direitos que possui na sucessão.
O artigo 1.793 do Código Civil exige que a cessão seja realizada por escritura pública.
Antes da partilha, o objeto usual da cessão é o quinhão hereditário, ou seja, a participação do herdeiro no conjunto da herança. Isso é diferente de vender diretamente um apartamento, uma casa ou um terreno específico.
O Código Civil considera ineficaz a cessão, por um coerdeiro, de seu direito hereditário sobre um bem da herança considerado isoladamente.
Um herdeiro pode ceder sua parte a uma pessoa de fora?
Pode, mas os demais coerdeiros possuem direito de preferência quando a cessão onerosa é realizada para uma pessoa estranha à sucessão.
O herdeiro interessado deve ter a oportunidade de adquirir o quinhão nas mesmas condições.
Se não for informado, o coerdeiro poderá, mediante depósito do preço, requerer para si a quota cedida no prazo de até 180 dias após a transmissão, conforme o Código Civil.
Por isso, uma cessão deve ser precedida de análise sobre:
- conteúdo da escritura;
- comunicação aos demais herdeiros;
- preço e condições;
- tributos incidentes;
- extensão dos direitos transferidos;
- dívidas do espólio;
- possibilidade de o cedente receber o bem pretendido.
Qual é o risco de comprar apenas os direitos hereditários?
Quem compra direitos hereditários assume uma posição na sucessão, mas não recebe automaticamente a propriedade exclusiva do imóvel que motivou o negócio.
A partilha ainda poderá revelar:
- outros herdeiros;
- dívidas do espólio;
- meação do cônjuge ou companheiro;
- testamento;
- bens ou obrigações desconhecidos;
- divergência sobre valores;
- irregularidades na matrícula;
- necessidade de reservar determinado quinhão;
- incidência de tributos e despesas.
O adquirente poderá receber direitos sobre o conjunto hereditário e não exatamente o imóvel imaginado. Por isso, o objeto e os riscos precisam estar claramente descritos.
Um contrato particular de compra e venda é suficiente?
Em regra, não é suficiente para transferir regularmente a propriedade de um imóvel que permanece registrado em nome da pessoa falecida.
Um contrato particular assinado por apenas um herdeiro pode não permitir:
- lavratura da escritura definitiva;
- registro no Cartório de Registro de Imóveis;
- financiamento bancário;
- comprovação da propriedade;
- venda posterior;
- regularização perante o município.
Além disso, contratos informais podem gerar pedidos de devolução, indenização, adjudicação ou outras disputas.
Antes de entregar valores, o comprador deve verificar a matrícula, o inventário, os poderes do inventariante, a autorização existente e a situação dos demais herdeiros.
Todos os herdeiros precisam concordar?
No inventário extrajudicial, o consenso continua sendo um elemento central. A venda autorizada por escritura deve respeitar os requisitos do procedimento, a participação dos interessados e a atuação do advogado.
No inventário judicial, os herdeiros devem ser ouvidos, mas a decisão cabe ao juiz. Havendo oposição, serão examinados os motivos apresentados e o interesse do espólio.
Nenhum herdeiro deve assinar procurações, cessões ou declarações sem compreender o objeto, o preço e a destinação dos valores.
O imóvel precisa estar regularizado?
A situação registral deve ser verificada antes da negociação.
Problemas frequentes incluem:
- construção não averbada;
- divergência de metragem;
- imóvel ainda registrado em nome de terceiro;
- ausência de escritura anterior;
- contrato particular não registrado;
- penhora ou indisponibilidade;
- usufruto;
- hipoteca ou alienação fiduciária;
- inventário anterior pendente;
- débitos municipais ou condominiais.
Dependendo da irregularidade, pode ser possível vender direitos sobre o bem, mas o comprador precisa conhecer as limitações. Em outros casos, será necessário regularizar a matrícula antes da transferência.
Quais documentos devem ser analisados antes da venda?
Os principais documentos incluem:
- certidão de óbito;
- processo ou escritura de inventário;
- termo de nomeação do inventariante;
- documentos dos herdeiros;
- matrícula atualizada do imóvel;
- certidão de ônus e indisponibilidades;
- cadastro municipal e IPTU;
- convenção e débitos condominiais;
- avaliação do imóvel;
- proposta de compra;
- certidão sobre testamento;
- documentos do ITCD;
- autorização judicial ou escritura de autorização;
- comprovante da destinação prevista para o dinheiro.
A lista varia conforme a modalidade, o imóvel e a existência de menores, incapazes, dívidas ou conflitos.
Quando pode ser melhor concluir o inventário primeiro?
Esperar a partilha pode ser mais adequado quando:
- não existe urgência financeira;
- o inventário está próximo da conclusão;
- o imóvel será atribuído a um único herdeiro;
- a venda antecipada geraria custos adicionais;
- existem dúvidas sobre o quinhão;
- a documentação registral ainda precisa ser corrigida;
- os interessados não concordam com o preço;
- não estão presentes os requisitos da venda antecipada.
Depois da partilha e do registro, o proprietário poderá vender o imóvel diretamente, observadas as regras normais da operação.
Dra. Bruna Lara | Inventário e regularização de imóveis em Belo Horizonte
Dra. Bruna Lara é advogada inscrita na OAB/MG sob o nº 185.460, com atuação em inventário e regularização de imóveis em Belo Horizonte.
A análise jurídica pode esclarecer se o caso permite venda judicial, autorização extrajudicial, cessão de direitos hereditários ou conclusão prévia da partilha, considerando a matrícula, os herdeiros e a destinação do preço.
Precisa avaliar a venda de um imóvel da herança?
Antes de assinar contrato ou receber valores, reúna a matrícula atualizada, os documentos do inventário, a proposta de compra e as informações sobre os herdeiros.
Esses elementos permitem avaliar a forma adequada de venda, os riscos registrais e tributários e as autorizações necessárias.
Guia Jus
O Guia Jus reúne informação jurídica clara e perfis de profissionais identificados para ajudar o público a compreender documentos, riscos e caminhos possíveis.
O conteúdo é informativo e não substitui a análise individual do inventário, da matrícula e das condições da negociação.
Perguntas frequentes
É possível vender um imóvel antes de terminar o inventário?
Sim. No inventário judicial, a venda pode depender de autorização do juiz. No extrajudicial, pode ser autorizada por escritura pública quando os requisitos estabelecidos pelo CNJ forem cumpridos.
Um único herdeiro pode vender sozinho o imóvel da herança?
Em regra, não pode tratar um imóvel específico como propriedade exclusiva antes da partilha. A herança permanece indivisível e a disposição isolada do bem pode ser ineficaz.
O que é cessão de direitos hereditários?
É a transferência, por escritura pública, dos direitos que o herdeiro possui na sucessão. Antes da partilha, a cessão normalmente recai sobre o quinhão hereditário, e não sobre a propriedade exclusiva de um imóvel determinado.
É necessário autorização judicial para toda venda?
Não. No inventário judicial, a autorização do juiz é exigida. No inventário extrajudicial, as regras atuais do CNJ permitem autorização por escritura pública, desde que sejam cumpridas condições específicas.
O dinheiro da venda pode ser usado para pagar o ITCD?
Pode ser prevista a vinculação do preço ao pagamento do ITCD e de outras despesas do inventário. A destinação deve constar da autorização e seguir as regras aplicáveis.
Um contrato particular transfere a propriedade do imóvel?
Não. A propriedade imobiliária somente é transferida com o título adequado e seu registro no Cartório de Registro de Imóveis. Um contrato particular assinado por herdeiro pode não ser suficiente para concluir a transferência.
